Mieterwechsel und Strom: Wer zahlt eigentlich den Leerstand?
Eine Wohnung wird am 30. September zurückgegeben, der neue Mietvertrag beginnt am 1. Dezember. Zwei Monate steht die Wohnung leer. Der Elektriker war da, der Maler auch, der Bautrockner lief drei Wochen. Und im Januar kommt eine Rechnung über 180 Euro von einem Stromversorger, den niemand ausgewählt hat.
Dieser Ablauf ist Alltag in jeder Verwaltung mit mehr als einer Handvoll Einheiten. Er kostet Geld, Nerven und im Streitfall Zeit. Dabei ist die Rechtslage weitgehend klar – es fehlt meist nur ein sauberer Prozess.
Erste Frage: Wohnungsstrom oder Allgemeinstrom?
Bevor Sie über Zuständigkeiten diskutieren, klären Sie, um welchen Zähler es geht. In einem Mehrfamilienhaus gibt es typischerweise zwei Kategorien.
- Wohnungszähler: Jeder Wohnung ist ein eigener Zähler zugeordnet. Der Mieter schließt selbst einen Liefervertrag ab und zahlt direkt an den Versorger. Diese Kosten laufen nicht über die Betriebskostenabrechnung.
- Allgemeinstromzähler: Treppenhauslicht, Aufzug, Heizungspumpe, Tiefgaragentor, Klingelanlage, teils Waschküche. Der Vertrag läuft auf den Eigentümer beziehungsweise die Gemeinschaft. Die Kosten werden über die Betriebskosten verteilt.
Bei Leerstand geht es fast immer um den Wohnungszähler. Der Allgemeinstrom läuft ohnehin durchgehend auf Ihren Vertrag – dort ändert ein Mieterwechsel nichts. Wichtig ist die Trennung trotzdem, weil sie darüber entscheidet, ob eine Position umlagefähig ist oder nicht.
Wer zahlt den Strom im Leerstand?
Die Antwort folgt einer einfachen Logik: Wer die Wohnung tatsächlich nutzt oder über sie verfügt, entnimmt den Strom – und wer entnimmt, zahlt. Mit der Rückgabe der Wohnung endet die Verfügungsmacht des alten Mieters. Ab diesem Zeitpunkt verfügt der Eigentümer beziehungsweise die Verwaltung über die Räume.
Praktisch heißt das: Der Verbrauch bis zum Zählerstand am Rückgabetag gehört dem ausziehenden Mieter. Der Verbrauch ab diesem Stand bis zur Übergabe an den neuen Mieter gehört Ihnen. Ab dem Einzugszählerstand zahlt der neue Mieter.
Der entscheidende Punkt ist der Rückgabetag, nicht das formale Mietvertragsende. Wenn ein Mieter seine Wohnung am 15. September übergibt, obwohl der Vertrag bis zum 31. Oktober läuft, wird die Sache differenzierter – dann kommt es darauf an, ob Sie die Wohnung angenommen und die Schlüssel behalten haben. Haben Sie die Schlüssel, haben Sie den Zugang, und Sie tragen faktisch den Verbrauch. Deshalb sollte im Protokoll immer stehen, wer ab wann die Schlüssel hat.
Und wenn der alte Mieter sich nicht abmeldet?
Dann läuft dessen Vertrag beim Versorger formal weiter – und der Mieter bekommt Rechnungen für Strom, den er nicht verbraucht hat. Sobald er das merkt, kommt der Anruf bei Ihnen. Ohne dokumentierten Zählerstand haben Sie in diesem Gespräch keine Position. Mit Zählerstand und Unterschrift ist die Sache in zwei Minuten geklärt: Sie schicken das Protokoll, der Versorger korrigiert.
Die Ersatzversorgung ist die teuerste Variante
Strom fließt nicht, weil jemand einen Vertrag hat – er fließt, weil der Anschluss aktiv ist. Wird nach dem Auszug kein neuer Liefervertrag angemeldet, entsteht keine Lücke, sondern eine automatische Belieferung: die Ersatzversorgung. Der örtliche Grundversorger liefert weiter und rechnet nachträglich gegen denjenigen ab, der die Entnahmestelle nutzt.
Das ist bequem, aber teuer. Die Tarife der Ersatzversorgung liegen in der Regel deutlich über dem, was Sie bei aktiver Anmeldung in der Grundversorgung oder in einem Sondertarif zahlen. Dazu kommt: Sie erhalten die Rechnung Monate später, oft ohne Zuordnung zur Einheit, und müssen dann rekonstruieren, wer wann welchen Zählerstand hatte.
Wer regelmäßig Leerstände hat, sollte das anders lösen. Zwei Wege funktionieren gut:
- Sammelvertrag für Leerstände: Sie melden leerstehende Wohnungen bei einem festen Versorger auf den Eigentümer oder die Verwaltung an. Ein Vertrag, ein Ansprechpartner, kalkulierbare Preise.
- Anmeldung im Einzelfall: Sie melden pro Leerstand aktiv an – in der Grundversorgung, meist per Onlineformular. Etwas mehr Aufwand, aber immer noch günstiger als die Ersatzversorgung.
Der Zählerstand gehört ins Übergabeprotokoll – vollständig
Die meisten Streitfälle entstehen nicht aus Rechtsfragen, sondern aus fehlenden Daten. Ein Protokoll mit „Zähler abgelesen“ ohne Zahl ist wertlos. Notieren Sie bei jeder Übergabe und jeder Rücknahme:
- Zählernummer, vollständig und mit allen Ziffern – nicht die Wohnungsnummer
- Zählerstand mit Nachkommastelle, so wie er im Display steht
- Zählerart: Eintarif, Zweitarif mit HT und NT, moderne Messeinrichtung oder intelligentes Messsystem
- Datum und Uhrzeit der Ablesung
- Wer war anwesend, wer hat unterschrieben
- Wer hat ab jetzt die Schlüssel
- Foto des Zählerdisplays, auf dem die Nummer erkennbar ist
Das Foto ist der wichtigste Punkt. Es kostet fünf Sekunden und ersetzt jede Diskussion darüber, ob da eine 3 oder eine 8 stand. Bei Zweitarifzählern erfassen Sie beide Register – sonst fehlt später genau die Hälfte.
Bei intelligenten Messsystemen lesen Sie den Stand trotzdem vor Ort ab. Die Fernübertragung funktioniert meist, aber nicht immer, und die Zuordnung zum Mieterwechsel geschieht nicht automatisch. Ihr eigener Stand ist die Absicherung.
Was kostet ein Leerstand wirklich?
Viele Verwaltungen unterschätzen die Kosten, weil sie nur an den Verbrauch denken. Der Grundpreis läuft aber unabhängig davon weiter – und bei kurzen Leerständen dominiert er die Rechnung.
Zweiter Blick auf das Beispiel: Der Kühlschrank hätte nicht laufen dürfen. Bei jeder Rücknahme lohnt sich eine kurze Runde – Kühlgeräte abstecken, Boiler und Nachtspeicher prüfen, Handtuchheizkörper und Lüfter aus, Router und Klingeltrafo kontrollieren. Das ist die günstigste Sparmaßnahme, die es beim Leerstandsstrom gibt.
Leerstand in der Betriebskostenabrechnung: Was darf rein?
Der Wohnungsstrom eines Leerstands ist Ihre Kostenposition und gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung der anderen Mieter. Das gilt auch für Baustrom bei Renovierungen. Es gibt keine Umlage nach dem Motto „der Strom ist im Haus verbraucht worden“.
Anders sieht es beim Allgemeinstrom aus. Diese Kosten fallen unabhängig vom Leerstand an und werden nach dem vereinbarten Maßstab verteilt – meist Wohnfläche. Steht eine Wohnung leer, trägt der Eigentümer den Anteil dieser Einheit. Das ist keine Kürzungsmöglichkeit, sondern die logische Folge daraus, dass niemand die Fläche gemietet hat.
Praktisch bedeutet das: Sie brauchen für die Abrechnung eine saubere Leerstandsliste mit Zeiträumen pro Einheit. Ohne diese Liste rechnen Sie entweder falsch, oder Sie tragen mehr, als Sie müssen. Dass die Kosten insgesamt wirtschaftlich angemessen sein müssen – Stichwort Wirtschaftlichkeitsgebot –, kommt als eigene Prüfung obendrauf.
Fünf Fehler, die immer wieder Geld kosten
Aus der Praxis wiederholen sich dieselben Punkte:
- Zählerstand nur beim Auszug erfasst, nicht bei der Neuvermietung. Dann fehlt die Grenze zwischen Ihrem Verbrauch und dem des neuen Mieters.
- Abmeldung dem Mieter überlassen und nicht kontrolliert. Wenn er es vergisst, läuft sein Vertrag weiter – und irgendwann steht die Beschwerde bei Ihnen auf der Matte.
- Zählernummer und Wohnungsnummer verwechselt. Das führt zu Rechnungen für die falsche Einheit, die Sie erst nach Wochen aufklären.
- Handwerker mit unbekanntem Verbrauch arbeiten lassen. Bautrockner und Estrichheizung sind Großverbraucher; ohne Anfangs- und Endstand ist die Zuordnung später Spekulation.
- Kein fester Verantwortlicher. Wenn niemand zuständig ist, macht es niemand – und die Ersatzversorgung übernimmt.
So sieht ein belastbarer Standardprozess aus
Machen Sie aus dem Thema eine Checkliste, die jede Person in Ihrem Team abarbeiten kann – ohne Vorwissen und ohne Rückfrage.
- Bei der Kündigung: Termin für die Rücknahme setzen, Mieter schriftlich auf die eigene Abmeldung beim Versorger hinweisen.
- Am Rücknahmetag: Zähler ablesen, fotografieren, in das Protokoll eintragen, von beiden Seiten unterschreiben lassen.
- Innerhalb von 48 Stunden: Wohnung auf den Eigentümer oder Verwalter anmelden – mit Zählernummer, Stand und Datum.
- Alle Dauerverbraucher in der Wohnung abschalten, Kühlgeräte abstecken.
- Bei Renovierung: Zählerstand vor und nach den Arbeiten notieren, Bautrocknerlaufzeit dokumentieren.
- Bei der Neuvermietung: Zählerstand erneut erfassen, dem neuen Mieter Zählernummer und Stand schriftlich mitgeben, eigenen Vertrag abmelden.
- Leerstandszeitraum und Verbrauch in die Objektakte eintragen, damit die Abrechnung sie später findet.
Der ganze Ablauf kostet pro Wechsel etwa fünf bis zehn Minuten. Der Ertrag ist doppelt: Sie zahlen weniger, und Sie haben bei jeder Rückfrage – vom alten Mieter, vom neuen Mieter, vom Versorger oder vom Eigentümer – in dreißig Sekunden eine Antwort mit Beleg.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung zur Praxis bei Mieterwechsel und Leerstandsstrom und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob Ihre konkreten Verträge, Protokolle und Abrechnungen die Anforderungen erfüllen, klären Sie im Einzelfall mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Strom, wenn die Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht?
Grundsätzlich der Eigentümer beziehungsweise die Verwaltung, weil sie in dieser Zeit über die Wohnung verfügt und die Schlüssel hat. Maßgeblich ist der Zählerstand am Tag der Rückgabe: Alles darüber ist Ihr Verbrauch, bis der neue Mieter mit eigenem Zählerstand übernimmt. Ohne dokumentierten Stand lässt sich diese Grenze nicht sauber ziehen.
Was ist die Ersatzversorgung, und warum sollte ich sie vermeiden?
Wenn niemand einen Liefervertrag für den Zähler hat, liefert der örtliche Grundversorger automatisch weiter und rechnet nachträglich ab. Diese Tarife liegen in der Regel deutlich über den Preisen, die Sie bei aktiver Anmeldung erhalten. Zusätzlich kommt die Rechnung mit großer Verzögerung, was die Zuordnung zur richtigen Einheit erschwert.
Darf ich Leerstandsstrom auf die anderen Mieter umlegen?
Nein. Der Wohnungsstrom einer leerstehenden Einheit ist keine Betriebskostenposition, sondern Eigentümerkosten – ebenso Baustrom für Renovierungen. Umlagefähig ist nur der Allgemeinstrom, und für die leerstehende Fläche tragen Sie den anteiligen Betrag selbst.
Muss ich den Zähler bei Leerstand sperren lassen?
In den meisten Fällen nicht. Sperrung und Entsperrung kosten jeweils Gebühren, und ohne Strom können Handwerker nicht arbeiten. Sinnvoll wird eine Sperrung erst bei längerem Leerstand ab etwa einem halben Jahr, wenn keine Arbeiten geplant sind.
Der alte Mieter hat sich nicht abgemeldet und bekommt weiter Rechnungen. Was tun?
Schicken Sie ihm und dem Versorger das Übergabeprotokoll mit Zählernummer, Zählerstand und Datum der Rückgabe, idealerweise mit Foto des Displays. Damit lässt sich der Vertrag rückwirkend zum Rückgabetag beenden. Genau deshalb ist die Ablesung mit Unterschrift bei jeder Rücknahme Pflicht und kein optionaler Schritt.